É Hora de Investir em Hotéis?

Nos próximos anos, a hotelaria brasileira vai sofrer grandes mudanças. Uma série de fatores afetará o mercado, como a retomada do crescimento, a recuperação das diárias, a Copa do Mundo de 2014 e o lançamento de uma nova linha de financiamento hoteleiro pelo BNDES. Haverá uma grande renovação da oferta no Brasil e é bastante provável que muitas cidades recebam novos hotéis.

Como a abertura de muitos empreendimentos gerou uma super-oferta hoteleira no ínicio da década, existe receio de que isso possa ser ruim. Por outro lado, esse processo não deve se repetir agora, pois os bancos vão exigir que um novo hotel passe pela análise da viabilidade do investimento para ser financiado. 

Como Analisar um Investimento Hoteleiro

Na análise de investimento, a decisão sobre aplicar dinheiro em hotéis – seja na aquisição e reforma de empreendimentos existentes ou na implantação de novos – é baseada principalmente na viabilidade econômica e financeira do negócio. Ou seja, é saber se o investimento terá retorno e se a rentabilidade será alta. Para tanto, é comum:

• Comparar o investimento inicial com os resultados esperados pelo hotel em um período de 10 anos;
• Somar o valor da venda do hotel no resultado do décimo ano.

Para dar um exemplo, vale analisar a rentabilidade de dois hotéis econômicos, ambos implantados a custo de R$ 10 milhões em cidades de médio porte e economias bem estruturadas.

O "hotel A" possui uma localização adequada, em um terreno de boa visibilidade situado em uma avenida secundária. O mercado hoteleiro de sua cidade está em recuperação, mas ainda pratica diárias relativamente baixas.

Já o "hotel B" possui uma localização excelente, em uma terreno de ótima visibilidade situado em um importante eixo viário. Em sua cidade, o mercado está bastante aquecido e há poucos bons terrenos disponíveis para a implantação de um novo hotel, o que faz com que as diárias sejam altas.

A projeção de desempenho dos hotéis no ano estabilizado está resumida na tabela abaixo.


A venda de ambas as propriedades foi incluída no décimo ano de operação, a um valor de dez vezes o resultado anual de cada empreendimento (R$ 5,4 milhões no "hotel A" e R$ 11,2 milhões no "hotel B"). Esses valores, de fato, são muito próximos ao que se pode esperar de um hotel econômico novo em termos de custo de implantação, de desempenho comercial e de resultado.

O fluxo de caixa dos hotéis é ilustrado no gráfico a seguir:


Para ajudar a analisar as projeções, utiliza-se a taxa interna de retorno (TIR), uma medida da rentabilidade do negócio em relação ao investimento inicial.
 
No caso do "hotel A", seu rendimento ao longo dos 10 anos é igual ao valor investido. Como não há nenhum acréscimo em relação ao valor inicialmente investido, sua TIR é zero (ou 5%, incluindo a inflação). O "hotel B", por outro lado, retorna o investimento e ainda gera um excedente, o que resulta em uma TIR de 15% ao ano, já incluída a inflação.

Há outras alternativas de aplicação, como as atreladas à SELIC (8,75% ao ano) ou ao CDI (11,2% nos últimos 12 meses). Além disso, investimentos em hotéis têm características e riscos próprios. Pensando nisso, você investiria em algum desses hotéis?